做制造的老板经常会遇到这个问题：需要钱了，是把厂房拿去抵押，还是把新设备走融资租赁？
我先说结论：看你的需求。需要大额长期资金，厂房抵押划算。只是想添一两台设备，融资租赁更灵活。
下面是三个真实案例。
案例一：扩产线，选厂房抵押
璧山一家做注塑件的厂，经营了9年，自己的厂房估值大概1100万。今年想扩两条自动线，需要600万。
厂房抵押方案：贷了650万（评估的6成），年化4.2%，3年期，按季付息，到期还本。每个月利息大概2.2万。
跟他算了笔账：新产线投产之后，产能翻倍，预计每月多赚15-20万。扣掉利息，净增相当可观。而且厂房抵押不影响设备使用，也不影响日常经营。
他以前也考虑过融资租赁，但融资租赁的年化成本通常在8%-12%之间，比厂房抵押贵了一倍不止。600万如果是融资租赁，每月租金要10万左右，压力太大。
案例二：买一台设备，走融资租赁
大渡口那边一家做金属加工的，添了一台激光切割机，报价180万。老板手上有厂房，但他不想抵押——因为厂房抵押流程长、要评估、要办他项权证，前后至少20天。而设备他这周就要用。
走了融资租赁：首付30%，54万，剩下的126万分24期。他拿到报价单，折算下来年化成本大概9.5%，比抵押贷贵，但快。
更重要的是灵活。24个月还清之后，设备就是他的了。如果走抵押贷，180万的额度不多不少，银行不一定愿意接（很多银行500万以下的抵押贷不太积极）。
案例三：组合打法
九龙坡一家做汽配的企业，要买三条新产线，总投入1200万。厂房估值800万，设备总价1200万。
他走的是组合路线：厂房抵押贷400万（利率4.0%），设备融资租赁600万（首付200万，年化8.5%），再加上税贷200万（利率3.8%）。
这样综合融资成本大概在5.5%左右，比纯融资租赁低了3-4个点，每年省40多万利息。
什么时候选厂房抵押？
- 你需要一笔大额资金（500万以上），而且不急着用
- 你希望利率尽量低（抵押贷是市场上利率最低的企业融资方式）
- 你能接受15-30天的审批周期
- 你的厂房产权清晰、没有纠纷
什么时候选融资租赁？
- 你只需要买一两台设备，金额在100-500万之间
- 你急着用设备，等不了银行审批
- 你不想或者不方便把厂房抵押出去
- 你的厂房产权不那么清晰（集体土地、未办证等）
最后说一个容易被忽略的点
融资租赁的利息可以全额抵扣增值税，而抵押贷款的利息不能抵扣。这个差距对于纳税比较高的企业来说，实际融资成本上融资租赁会稍微拉近一些。
但总的来说，能走抵押贷就走抵押贷，利率便宜才是硬道理。融资租赁是备用选项，适合设备采购场景，不适合大额资金周转。