2月上旬帮两个客户同时走了抵押经营贷，都是住宅抵押，金额也差不多——一个400万，一个380万。
有意思的是两家利率不一样。一家3.2%，一家3.35%。
差在哪里？房子位置。
利率低的那家在渝北区核心地段，评估价高、流动性好，银行愿意给低价。另一家在巴南区稍微偏一点的位置，评估价略低，利率也就高了0.15个点。
2026年抵押经营贷最新利率
我把今年1-2月经手的抵押贷案子拉了个表：
| 抵押物类型 | 利率区间 | 最高成数 | 最长年限 |
|---|---|---|---|
| 住宅（核心区） | 3.20%-3.45% | 7成 | 30年 |
| 住宅（非核心区） | 3.35%-3.80% | 6-7成 | 10-20年 |
| 商铺（临街） | 3.60%-4.20% | 6成 | 5-10年 |
| 商铺（内铺） | 4.00%-4.80% | 5成 | 5年 |
| 厂房 | 3.80%-4.50% | 6成 | 3-5年 |
| 土地 | 4.20%-5.00% | 5成 | 3年 |
跟去年相比，住宅利率又降了大概0.2-0.3个百分点。去年最低还要3.45%，今年已经有3.2%的案子了。
为什么还在降
几个原因：
一是LPR（贷款市场报价利率）整体在下行通道。LPR降了，银行给企业的贷款利率自然也跟着降。
二是银行之间的竞争。抵押经营贷是银行的优质资产——有房子兜底，风险低。各家银行都想多做一些，利率就成了竞争武器。
三是企业经营贷的审批政策在放松。去年还比较谨慎，今年明显积极了很多。
对抵押物的要求变了吗
没有。
住宅仍然是最好的抵押物，利率最低、年限最长。商铺次之，厂房再次之。
有个细节值得注意：今年银行对”住宅”的定义收得比以前紧了。以前有些银行的系统里，“商住两用”的公寓也算住宅，利率跟纯住宅一样。但今年开始，至少有三家银行把公寓单独划出来了，利率按商铺标准走（3.6%以上）。
所以如果你的抵押物是公寓、LOFT这类，别拿住宅利率去预期。
什么时候申请最划算
现在。
理由很简单：利率在下降通道，早申请锁定利率，万一后面涨了呢？另外一季度审批速度快，银行额度充足，放款也快。
如果你手上有住宅、商铺或厂房，有资金需求，现在是近两年最好的窗口。别等。