上个月同时接手了两个商铺抵押的案子，都挺典型。

第一个是江北区观音桥附近的一个临街商铺，120平米，租给了一家连锁药店，月租金2.2万，租约还有5年。第二个是沙坪坝一个小区底商，100平米，租给了一家房产中介，月租6000，租约只剩半年。

两个商铺评估价差不多——都在350万左右。但抵押率差了很多：第一个批了6成（210万），第二个只批了4成（140万）。

银行看商铺，根本两套逻辑

银行评估住宅很简单：看地段、看面积、看房龄，三个参数一输，价格就出来了。

商铺不一样。银行看商铺主要看三样东西：

第一，出租情况。 这是最关键的。银行最喜欢”带长租约的商铺”——说明这个商铺能持续产生现金流。观音桥那个铺子，租给连锁药店，租约还有5年，租金稳定，银行愿意给6成。沙坪坝那个，租给房产中介，租约只剩半年，而且房产中介行业本身就不稳定，银行只给4成。

第二，商铺位置和沿街面。 临街的商铺比内铺值钱，拐角处的比中间的值钱，有独立门脸的比靠走廊的值钱。观音桥的是临街铺，沙坪坝是小区底商里面靠里那一间。

第三，业态。 租客是做什么生意的，银行也有偏好。超市、药店、银行网点——这种稳定行业，加分成数。餐饮、中介、奶茶店——这种高淘汰率的，减分成数。

怎么让自己的商铺抵押率更高

如果你有商铺准备抵押，几个办法能提高抵押率：

我们把沙坪坝商铺的情况重新分析了一下。问题出在租约快到期、租客行业不稳定。

给老板的方案是：先跟租客（房产中介）谈续约——如果续不了，换一个更稳定的租客（比如便利店、药店），签一个3年以上的长约。换了租客之后重新找银行评估，抵押率从4成提到了5.5成，多贷了50多万。

前后花了不到一个月的时间，多了50万——值得。

商铺抵押比住宅抵押麻烦得多，但做好了收益也大。关键是搞清楚银行的评估逻辑——不是你的商铺不值钱，是你没把值钱的证据摆出来。